Handboken · Innan du öppnar
Hitta lokal
Här avgörs mer av din framtid än någon annanstans i processen. Ett hyresavtal binder dig i år, och ventilationen kan kosta mer än hela köket.
Sammanfattning
Leta i första hand efter en lokal som redan varit restaurang. Då finns ofta imkanal, fettavskiljare och kraftig el på plats, och du sparar 300 000 kronor eller mer. Kontrollera ventilation, avlopp och el innan du skriver på. Ett lokalhyresavtal löper ofta tre till fem år med nio månaders uppsägningstid.
Siffror att räkna med
- 3 till 5 år
- vanlig avtalstid för ett lokalhyresavtal
- 9 månader
- kortaste uppsägningstid enligt lag för längre lokalavtal
- 150 tkr till 500 tkr
- kostar ny ventilation med imkanal genom fastigheten
- 25 %
- moms läggs på hyran. Den får du dra av, men den påverkar kassaflödet.
Läget avgör mer än inredningen
Gå till gatan du funderar på klockan tolv en tisdag och klockan sju en fredag. Räkna människor. Det säger mer än vilken annons som helst.
Ett bra läge för en grill är inte samma som för en middagsrestaurang. Grillen vill ha rörelse, parkering och gångtrafik. Middagsrestaurangen vill ha kvällsliv och folk som stannar kvar.
- Finns kontor, skola eller industri i närheten har du lunchgäster fem dagar i veckan
- Kolla parkering och hur enkelt ett bud kan stanna i två minuter
- Titta på grannarna. Fem matställen på samma gata är oftast ett gott tecken, inte en varning.
- Fråga vad som funnits i lokalen tidigare och varför de slutade
- Skyltläge mot gatan är värt mer än några extra kvadratmeter innanför
Leta efter en lokal som redan lagat mat
Den största besparingen i hela projektet är att ta över en lokal som varit restaurang. Det som redan sitter på plats behöver du varken bygga eller söka lov för.
Gå igenom listan nedan på plats, gärna med en kock eller ventilationsfirma vid din sida. En timmes konsultarvode kan spara sexsiffriga belopp.
- Imkanal upp genom fastigheten med godkänt aggregat och rätt luftflöde
- Fettavskiljare som är rätt dimensionerad och tömd enligt schema
- Golvbrunnar där du behöver dem, med rätt fall på golvet
- Trefas el med tillräcklig säkring för fritös, ugn och diskmaskin samtidigt
- Kyl och frys som håller temperatur, och plats att ställa fler
- Separat handtvättställ i köket. Det tittar kontrollen alltid efter.
Ventilation, fett och avlopp
Det här är de tre dyraste orden i branschen. Matlagning kräver mer frånluft än en butik, och kanalen ska gå hela vägen upp över taket. Finns ingen kanal i huset kan hela idén falla.
Fettavskiljaren krävs av kommunens vattenverksamhet. Den ska tömmas regelbundet, och storleken styrs av hur du lagar.
- Fråga hyresvärden skriftligt om imkanal finns och om den får användas för matlagning
- Be om senaste protokollet från ventilationskontrollen
- Kontrollera med kommunen vad som gäller för fettavskiljare på just den adressen
- Ligger lokalen i ett bostadshus blir ljud och lukt en fråga. Grannar som klagar kan stoppa kvällsöppet.
Sex saker att läsa noga i hyresavtalet
Lokalhyra är inte som bostadshyra. Du har inget skydd mot att bli uppsagd, bara rätt till ersättning i vissa fall. Läs de här punkterna innan du skriver på, gärna med någon som kan avtal.
| Punkt | Vad du ska kontrollera |
|---|---|
| Hyrestid | Tre till fem år är vanligt. Kort tid ger flexibilitet, lång tid ger trygghet om du bygger dyrt. |
| Uppsägning | Minst nio månader för längre avtal. Missar du datumet förlängs avtalet automatiskt. |
| Indexklausul | Hyran följer konsumentprisindex. Fråga vad höjningen blivit de senaste åren. |
| Moms på hyran | Är hyresvärden frivilligt skattskyldig läggs 25 procent moms på hyran. Du drar av den, men den ska ligga ute. |
| Tillägg | Värme, vatten, sophämtning, fastighetsskatt. Fråga vad totalsumman blev förra året. |
| Ändamål och överlåtelse | Ska stå att lokalen får användas till restaurang. Kolla också om du får överlåta avtalet vid en försäljning. |
Bygglov och anmälan
Ska du ändra lokalens användning från butik till restaurang krävs bygglov för ändrad användning. Nya kanaler genom fasaden, ny skylt eller markis kräver lov i många kommuner.
Handläggningen tar tid. Skicka in tidigt och planera för veckor, inte dagar. Bygglovsenheten i kommunen svarar ofta gärna på frågor innan du ansöker.
- Ändrad användning från butik eller kontor till restaurang
- Ny imkanal, fläkt på tak eller hål i fasaden
- Skylt och markis mot gatan
- Ombyggnad som rör bärande väggar, brandceller eller utrymning
Vanliga frågor
Hur vet jag om lokalen får bli restaurang?
Fråga kommunens bygglovsenhet och läs detaljplanen för fastigheten. Vissa lägen tillåter bara handel eller kontor. Fråga innan du skriver på, ett bygglov som avslås mitt i ett hyresavtal blir dyrt.
Vad är en rimlig deposition?
Tre månadshyror är vanligast. Är du nystartad utan historik kan hyresvärden begära sex, eller en bankgaranti. Bankgaranti kostar en årlig avgift men binder mindre kapital.
Ska jag hyra en lokal med matsal eller köra bara avhämtning?
Avhämtning kräver mindre yta, mindre personal och lägre hyra. Matsal ger högre snittnota och möjlighet att sälja dryck. Många börjar med avhämtning och några bord, och bygger ut när kassan tillåter.