คู่มือ · ก่อนเปิดร้าน
หาทำเล
ที่นี่คือจุดที่ตัดสินอนาคตของคุณมากกว่าขั้นตอนอื่นในกระบวนการนี้ สัญญาเช่าผูกมัดคุณเป็นปี และระบบระบายอากาศอาจแพงกว่าครัวทั้งครัว
สรุป
ให้มองหาทำเลที่เคยเป็นร้านอาหารมาก่อนเป็นอันดับแรก แบบนั้นมักมี imkanal หรือท่อดูดควันครัว fettavskiljare หรือถังดักไขมัน และไฟฟ้ากำลังสูงติดตั้งไว้แล้ว และคุณประหยัดได้ 300,000 kronor หรือมากกว่า ตรวจระบบระบายอากาศ ท่อน้ำทิ้ง และไฟฟ้าก่อนเซ็นสัญญา สัญญาเช่าพื้นที่ร้านค้ามักมีอายุ 3 ถึง 5 ปี พร้อมระยะบอกเลิก 9 เดือน
ตัวเลขที่ต้องคิดเผื่อไว้
- 3 ถึง 5 ปี
- อายุสัญญาเช่าพื้นที่ร้านค้าโดยทั่วไป
- 9 เดือน
- ระยะบอกเลิกสัญญาสั้นที่สุดตามกฎหมายสำหรับสัญญาเช่าระยะยาว
- 150,000 ถึง 500,000 kronor
- ค่าติดตั้งระบบระบายอากาศใหม่พร้อม imkanal ที่เดินทะลุตัวอาคาร
- 25 %
- moms หรือภาษีมูลค่าเพิ่ม ถูกบวกเข้ากับค่าเช่า คุณหักคืนได้ แต่มันกระทบกระแสเงินสด
ทำเลสำคัญกว่าการตกแต่ง
ไปยืนที่ถนนที่คุณสนใจตอนเที่ยงวันอังคาร และตอนหนึ่งทุ่มวันศุกร์ นับจำนวนคน มันบอกอะไรได้มากกว่าประกาศทุกฉบับ
ทำเลดีสำหรับร้านอาหารจานด่วนไม่เหมือนทำเลดีสำหรับร้านอาหารมื้อค่ำ ร้านจานด่วนต้องการการสัญจร ที่จอดรถ และคนเดินเท้า ร้านอาหารมื้อค่ำต้องการชีวิตยามค่ำคืนและคนที่นั่งนาน
- ถ้ามีออฟฟิศ โรงเรียน หรือโรงงานอยู่ใกล้ คุณจะมีลูกค้ามื้อกลางวัน 5 วันต่อสัปดาห์
- ดูที่จอดรถ และดูว่าคนส่งอาหารจอดได้ง่ายแค่ไหนในเวลา 2 นาที
- ดูร้านข้างเคียง ร้านอาหาร 5 ร้านบนถนนเดียวกันมักเป็นสัญญาณที่ดี ไม่ใช่สัญญาณเตือน
- ถามว่าก่อนหน้านี้ที่นี่เคยเป็นร้านอะไร และทำไมเขาถึงเลิก
- หน้าร้านที่มองเห็นจากถนนมีค่ามากกว่าพื้นที่เพิ่มอีกไม่กี่ตารางเมตรข้างใน
มองหาทำเลที่เคยทำอาหารมาก่อน
การประหยัดก้อนใหญ่ที่สุดในโครงการทั้งหมดคือการรับช่วงพื้นที่ที่เคยเป็นร้านอาหาร ของที่ติดตั้งไว้แล้วคุณไม่ต้องสร้างใหม่และไม่ต้องขออนุญาต
ไล่ดูรายการข้างล่างนี้ที่หน้างาน ถ้าพาเชฟหรือช่างระบบระบายอากาศไปด้วยยิ่งดี ค่าที่ปรึกษาแค่ชั่วโมงเดียวอาจช่วยประหยัดเงินหลักแสนได้
- imkanal หรือท่อดูดควันที่เดินขึ้นทะลุตัวอาคาร พร้อมพัดลมที่ผ่านมาตรฐานและอัตราลมที่ถูกต้อง
- fettavskiljare หรือถังดักไขมัน ที่ขนาดถูกต้องและถูกดูดตามกำหนด
- ท่อระบายน้ำที่พื้นในจุดที่ต้องใช้ และพื้นที่ลาดเอียงถูกต้อง
- ไฟฟ้า 3 เฟส ที่มีขนาดฟิวส์พอสำหรับหม้อทอด เตาอบ และเครื่องล้างจานพร้อมกัน
- ตู้เย็นและตู้แช่แข็งที่รักษาอุณหภูมิได้ และมีที่ว่างสำหรับวางเพิ่ม
- อ่างล้างมือแยกต่างหากในครัว เจ้าหน้าที่ตรวจจะมองหาสิ่งนี้เสมอ
ระบบระบายอากาศ ไขมัน และท่อน้ำทิ้ง
นี่คือสามคำที่แพงที่สุดในวงการนี้ การทำอาหารต้องการการดูดอากาศออกมากกว่าร้านค้าทั่วไป และท่อต้องเดินขึ้นไปจนเหนือหลังคา ถ้าตัวอาคารไม่มีท่ออยู่เลย แผนทั้งหมดอาจล้มได้
fettavskiljare เป็นสิ่งที่หน่วยงานน้ำของเทศบาลบังคับ ต้องดูดออกเป็นประจำ และขนาดขึ้นอยู่กับวิธีที่คุณทำอาหาร
- ถามเจ้าของอาคารเป็นลายลักษณ์อักษรว่ามี imkanal หรือไม่ และใช้สำหรับทำอาหารได้หรือไม่
- ขอรายงานผลตรวจระบบระบายอากาศฉบับล่าสุด
- ตรวจสอบกับเทศบาลว่าที่อยู่นั้นมีข้อกำหนดอะไรเรื่อง fettavskiljare
- ถ้าร้านอยู่ในอาคารที่พักอาศัย เสียงและกลิ่นจะกลายเป็นปัญหา เพื่อนบ้านที่ร้องเรียนอาจทำให้คุณเปิดกลางคืนไม่ได้
6 เรื่องที่ต้องอ่านให้ละเอียดในสัญญาเช่า
การเช่าพื้นที่ร้านค้าไม่เหมือนการเช่าที่อยู่อาศัย คุณไม่มีความคุ้มครองจากการถูกบอกเลิกสัญญา มีเพียงสิทธิได้รับค่าชดเชยในบางกรณี อ่านข้อเหล่านี้ก่อนเซ็น และถ้ามีคนที่เข้าใจสัญญาช่วยดูด้วยยิ่งดี
| หัวข้อ | สิ่งที่ต้องตรวจ |
|---|---|
| ระยะเวลาเช่า | 3 ถึง 5 ปีเป็นเรื่องปกติ ระยะสั้นให้ความยืดหยุ่น ระยะยาวให้ความมั่นคงถ้าคุณลงทุนสร้างเยอะ |
| การบอกเลิก | อย่างน้อย 9 เดือนสำหรับสัญญาระยะยาว ถ้าคุณพลาดวันที่ สัญญาจะต่ออายุอัตโนมัติ |
| ข้อปรับตามดัชนี | ค่าเช่าปรับตามดัชนีราคาผู้บริโภค ถามว่าไม่กี่ปีที่ผ่านมาขึ้นไปเท่าไร |
| moms บนค่าเช่า | ถ้าเจ้าของอาคารจดทะเบียนภาษีโดยสมัครใจ ค่าเช่าจะถูกบวก moms 25 เปอร์เซ็นต์ คุณหักคืนได้ แต่ต้องออกเงินไปก่อน |
| ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม | ค่าความร้อน ค่าน้ำ ค่าเก็บขยะ ภาษีทรัพย์สิน ถามว่าปีที่แล้วรวมแล้วเท่าไร |
| วัตถุประสงค์และการโอนสัญญา | ต้องระบุว่าพื้นที่นี้ใช้เป็นร้านอาหารได้ ดูด้วยว่าคุณโอนสัญญาต่อได้ไหมถ้าขายกิจการ |
bygglov และการยื่นแจ้ง
ถ้าคุณจะเปลี่ยนการใช้งานพื้นที่จากร้านค้าเป็นร้านอาหาร ต้องขอ bygglov หรือใบอนุญาตก่อสร้าง สำหรับการเปลี่ยนประเภทการใช้งาน ท่อใหม่ที่เจาะผ่านผนังอาคาร ป้ายใหม่ หรือกันสาด ก็ต้องขออนุญาตในหลายเทศบาลเช่นกัน
การพิจารณาใช้เวลา ยื่นแต่เนิ่นๆ และเผื่อเวลาเป็นสัปดาห์ ไม่ใช่เป็นวัน แผนก bygglov ของเทศบาลมักยินดีตอบคำถามก่อนคุณยื่น
- เปลี่ยนการใช้งานจากร้านค้าหรือสำนักงานเป็นร้านอาหาร
- imkanal ใหม่ พัดลมบนหลังคา หรือเจาะรูผนังอาคาร
- ป้ายและกันสาดที่หันออกถนน
- การต่อเติมที่แตะผนังรับน้ำหนัก ผนังกันไฟ หรือทางหนีไฟ
คำถามที่พบบ่อย
ฉันจะรู้ได้อย่างไรว่าพื้นที่นี้เปิดเป็นร้านอาหารได้
ถามแผนก bygglov ของเทศบาล และอ่านผังเมืองรายละเอียดของอาคารนั้น บางทำเลอนุญาตเฉพาะร้านค้าหรือสำนักงานเท่านั้น ถามก่อนเซ็นสัญญา เพราะ bygglov ที่ถูกปฏิเสธกลางสัญญาเช่านั้นแพงมาก
เงินมัดจำเท่าไรถึงจะสมเหตุสมผล
ค่าเช่า 3 เดือนเป็นเรื่องปกติที่สุด ถ้าคุณเพิ่งเริ่มและยังไม่มีประวัติ เจ้าของอาคารอาจขอ 6 เดือน หรือขอหนังสือค้ำประกันจากธนาคาร หนังสือค้ำประกันมีค่าธรรมเนียมรายปี แต่จมเงินทุนน้อยกว่า
ควรเช่าพื้นที่ที่มีห้องนั่งทานหรือทำแค่ซื้อกลับบ้าน
แบบซื้อกลับบ้านใช้พื้นที่น้อยกว่า ใช้คนน้อยกว่า และค่าเช่าถูกกว่า ห้องนั่งทานทำให้ยอดต่อบิลสูงขึ้นและขายเครื่องดื่มได้ หลายคนเริ่มจากซื้อกลับบ้านกับโต๊ะไม่กี่ตัว แล้วค่อยขยายเมื่อเงินสดพอ